今年9月30日，宁海县不动产登记服务中心为买方卖方与银行办理了一宗二手房权属转移登记与抵押权变更登记，申报成功一个小时后买方和银行分别领取了刚刚打印的不动产权证书和证明，成为宁波市全市二手房“带抵过户”第一笔业务。        有位卖方客户他当时买进房屋时，办了银行按揭贷款，目前贷款额还有218万元，因经营上出了点问题，家里发生了困难，每个月不能及时还贷，于是委托宁海县瑞博房地产经纪有限公司介绍出售他的这套房子。瑞博房产的业务员带了好几驳顾客看了这套房子，只因房东的贷款金额太多，购房顾客无法承担那么多的首付，有些顾客对贷款多的房东不是很放心，所以只有看房谈价的，没有签约下单的。后来瑞博房产中介业务员又带了一位顾客去看这套房子，顾客感觉不错，觉得房子合适价格合理，但考虑到该房子有218万元的抵押贷款，要求房东自己先还清银行贷款，然后他同意首付，过户后就立即全款付清。房东说，本来是经济困难想把房子卖了，我现在哪有那么多的钱来还银行。双方说的都是在理，眼看这桩买卖又要放汤了，瑞博房产负责人小冯经理想起了前些日子在县房协发起的“备案中介微信群”上看到过“带抵过户”的信息，于是他马上去办证中心咨询，到银行联系。办证中心不动产窗口的同志答应小冯可以办理“带抵过户”，但要银行同意。于是小冯又到房东贷款的银行沟通，经过银行相关人员讨论商量，银行领导同意“带抵过户”。在小冯的撮合协调下，终于签下了这笔房屋买卖合同。之后小冯陪同买卖双方到银行办好相关事宜，然后到办证中心申报“带抵过户”、抵押权变更登记。一个小时后，买方和银行分别领到了不动产权证书和证明。在中介的协调与安排下，买方顺利拿到不动产权证，及时接收房屋；银行收到了抵押权变更登记凭证，实际上收回了原房东的全部贷款；卖方收到房屋的余款，了结了这桩麻烦事，三方皆大欢喜。好政策的出台，提升了中介的服务质量，方便了买卖顾客，降低了二手房的交易风险。大家说，政府又给老百姓办了一件好事。       宁海的二手房交易量比较大，二手房交易额与一手房的成交额平分秋色，各占一半。房地产是不动产，是特殊商品，在那么多的买卖交易中，难免有这样那样的问题，甚至发生纠纷。有的是卖方的原因，例如房屋突然被查封了，不能及时过户，引起买卖纠纷，导致买方损失；有的是买方的原因，以前是先过户后按揭，房屋产权过户给买方，而买方的按揭贷款没有批准，卖方的房屋余款无法拿到，现在是虽然按揭预审批批准了，有的因银行按揭贷款额度紧，过了许多时日还不能放款。广大市民强烈要求市里出台“带抵过户”政策，根据《民法典》第四百零六条关于“保障抵押不动产依法转让”的规定，宁波市出台“带抵过户”的操作办法，只要买方、卖方愿意，只要抵押权方同意，就可以办理“带抵过户。        县不动产登记中心介绍：自《民法典》颁布以来，中心收到许多关于 “带抵转户”的咨询，主要有三种：        1. 夫妻财产约定，即婚姻存续期间，登记在夫妻双方或个人名下的不动产，在不办理抵押注销的前提下，申请增加或者减少夫妻名字而进行的转移登记；         2. 离婚分割，根据离婚协议书或生效的法律文书中对财产的分割，最终不动产获取人与实际产权人不符合而需要办理转移登记的；         3. 根据买卖合同进行的二手房转移登记，申请人不局限于个人，也包括企业和其他法人组织，上述办理的“带抵过户”案例就是属于此类。        县不动产登记中心负责人说：不动产“带抵过户”落地实施，切中了群众和企业对二手房过户的痛点。“先注销再转户”的历史做法对买卖双方来说都有风险隐患，过户前买方交了部分房款却可能由于查封或抵押未注销等原因过不了户，过户后贷款迟迟批不下来卖方始终收不齐房款，款项交付和不动产转移登记的时间差是造成交易风险的主要原因，而实施“带抵转户”则避免了交易双方直接的资金交易，转向分别和抵押权人解除或订立抵押贷款合同，形成新的债权关系和抵押关系，群众和企业关心的交易风险问题即可迎刃而解。        “带抵转户”什么情况下能够申请成功呢？近期宁波市自然资源和规划局出台了《关于落实保障抵押不动产依法转让工作有关事的通知》，根据抵押登记时间按照三个时间段对抵押期间不动产转移登记的具体情形进行了规定。        1. 2020年12月31日及以前办理抵押登记的：        抵押期间申请不动产转移登记的，应先办理抵押权注销登记，或者经过抵押权人同意并共同到场申请“不动产转移登记+抵押权变更登记”。        2. 2021年1月1日－7月25日办理抵押登记的：         先由抵押人、抵押权人共同申请抵押权变更登记，对“是否存在禁止或限制转让该房产的约定”进行明确，明确为“是”的，应当由受让人、抵押人和抵押权人共同申请“不动产转移登记+抵押权变更登记”；明确为“否”的，只需受让人、抵押人两人申请转移登记，抵押人需一并变更。        3. 2021年7月26日及以后办理抵押登记的        在办理抵押权登记时，在申请材料中明确“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”等。明确为“是”的，应当由受让人、抵押人和抵押权人共同申请“不动产转移登记+抵押权变更登记”；明确为“否”的，只需受让人、抵押人两人申请转移登记，抵押人需一并变更。        “带抵转户”能否申请成功的关键在于抵押权人。不动产登记是依申请登记的行政确认行为，只要抵押权人不禁止或限制转让房产，或者双方虽然存在禁止或限制转让房产的约定、但是最终抵押权人同意转让并和买卖双方一并到不动产登记部门申请，登记部门都可以办理“带抵过户”。        “带抵转户”为长久以来困扰群众和企业的交易风险问题提供了一个新的解决方案，减少了资金成本和时间成本，让不动产交易更安全便捷，优化了营商环境，切实做到“想群众所想，急群众所急”，也有利于金融企业资金回流、处理不良资产，促进金融行业健康发展。

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